Вопросы и Ответы

О: В США местные власти (штаты и муниципалитеты) облагают любую недвижимость, включая земельные участки, ежегодным налогом. Он составляет 1,2-1,5% от цены собственности в год и платится двумя равными платежами каждые 6 месяцев.
В Калифорнии, в отличие от других штатов, в случае роста цены объекта (а это происходит регулярно), ежегодный пересчёт налогооблагаемой базы не производится, и налог рассчитывается от цены за которую вы приобрели недвижимость.
Кредиторы недвижимости иногда требуют от покупателя открыть специальный отдельный счёт, куда в резерв (impounds) будут откладываться средства для своевременной оплаты этого налога.

О: В квартирных комплексах страховка, уборка комплекса, вывоз мусора, отопление и прочие коммунальные услуги собираются ежемесячно одним платежом (HOA - housing association). Помимо налога на недвижимость, другой постоянный расход - это страховка от пожара.
По своему усмотрению, владельцы могут застраховать свою собственность от землетрясений и других стихийных бедствий, вандализма, терроризма и т.д.

О: Покупателей ждут такие расходы как: оплата эскроу, титульное страхование, нотариальное заверение документов, оценка недвижимости сертифицированным Штатом оценщиком и возможно несколько дополнительных. На практике, все необходимые расходы покупателя укладываются в 1-2% от стоимости приобретаемой недвижимости.
Эти расходы называются Разовыми (closing costs).

О: У правительственных органов существуют очень незначительные ограничения, связанные с аналитическими и статистическими процедурами. В отличие от многих других стран мира, в США не существует требований по постоянному проживанию в стране владельцев недвижимости и не накладывается никаких ограничений на владение недвижимостью иностранными гражданами. Иностранный инвестор может владеть недвижимостью в США как частное лицо или на правах юридического лица (корпорации, общества, компании с ограниченной ответственностью).

О: Проверка самого здания на предмет соответствия физических аспектов существующим инженерным стандартам и санитарным нормам лицензированными специалистами. Для этого нанимается ряд профессионаллов (электрики, сантехники, специалисты по борьбе с термитами, инспектор физического состояния (проверка по California Building Code)), гарантирующие, что дом находится в состоянии, соответствующем документам.

О: Паспорт гражданина РФ или загранпаспорт. Для начала работы и подбора объектов для вас, отправьте нам копию страницы паспорта с данными ФИО. Мы ценим ваше доверие и гарантируем конфиденциальность частной информации, согласно нашей Политике конфиденциальности (Privacy Policy).

О: Послепродажный сервис может включать в себя:
- сдача в аренду и перечисление средств на ваш счёт
- обслуживание бассейна
- уборка внутренних помещений регулярная или по запросу
- уборка и благоустройство территории, уход за озелененной территорией или садом
- обеспечение безопасности
- страхование зданий, в т.ч. от землетрясений
- перепланировка, меблировка, ремонт помещений
- помощь в оплате счетов, налогов, сборов

О: Владение недвижимостью в США, само по себе, не дает владельцу прав на постоянное проживание (резидентство) в США, получение Грин-карт или привилегий с точки зрения иммиграционного законодательства. Однако, как показывает действительность, инвестиции в объекты недвижимости являются вполне оправданными с финансовой стороны.

О: Посольство США в Москве насколько возможно быстро обрабатывает все заявки на временные визы в США. Процедура сравнительно проста. Российский инвестор, желающий ознакомиться с интересующими его объектами непосредственно, должен получить приглашение от своего американского брокера по недвижимости (American West Appraisals, Inc.).
Затем, заявителям необходимо заполнить электронное заявление на неиммиграционную визу (с 1 декабря 2009 г. все заявители, обращающиеся за неиммиграционными визами в посольство США в Москве, должны использовать новое электронное заявление на визу DS-160.
После заполнения заявления DS-160, его необходимо отправить в электронном виде и получить страницу с подтверждением отправления (распечатать сразу или переслать себе на e-mail). Данная страница содержит личную информацию заявителя, а также штрих-код с номером подтверждения. Заявителям необходимо иметь при себе страницу-подтверждение заполнения формы DS-160 при подаче документов на визу в Пони Экспресс и на собеседовании).
Подать документы в любой российский офис курьерской службы "Пони Экспресс". В настоящий момент невозвращаемый консульский сбор за обработку каждого заявления на визу составляет 140 долларов США, в рублях по курсу банка. Дополнительно оплачиваются услуги Пони Экспресс, сумма зависит от региона.
Заплатив дополнительные 100 долларов, вы можете получить визу сроком действия на 2 года. Доплата производится в кассе консульского отдела сразу по завершению собеседования. К оплате принимаются рубли или доллары США.
От всех заявителей требуется предоставлять оригиналы чеков об оплате во время собеседования. В противном случае, рассмотрение визового заявления откладывается до предъявления чека.
После подачи заявки на визу надо быть готовым к интервью в посольстве, где необходимо продемонстрировать, что вы не собираетесь эмигрировать в США и намерены возвратиться в Россию. Обычно интервью назначается в срок от 3 дней с момента подачи заявки (собеседование назначается при отправке в офисе "Пони Экспресс"). Минимальный срок с момента подачи заявления, до получения визы США, может составить 10 дней, но в среднем, сроки следующие: с момента подачи до назначения интервью 20 дней и 2 рабочих дня на выдачу визы или отказа в визе.
Вопросы и ответы на сайте посольства США (на русском).

Moscow Typical Wait Time (Calendar Days) for a Nonimmigrant Visa Interview Appointment: 20 Days.
Typical Wait Time (Workdays) for a Nonimmigrant Visa To Be Processed: 2 Days

О: Основная структура американского визового законодательства практически не изменилась с появления его в 1952 году. В соответствие с ним, если кто-то хочет временно посетить США - это может быть деловая поездка, туристическая, развлекательная, - этому человеку необходимо доказать, что у него есть причины вернуться домой.
Оценивать информацию, поданную в заявлении и определять возможности заявителя получить визу может только консул. Статья 214(b) Закона об Иммиграции и Гражданстве обязывает консула исходить из того, что каждый обращающийся за неиммиграционной визой заявитель имеет намерение иммигрировать.
Заявители должны доказать свои крепкие связи с местом своего постоянного проживания. Например, есть ли у вас хорошая работа, хорошая зарплата, вы владеете определенной недвижимостью, у вас есть какая-то собственность, родственные и семейные связи, вы путешествуете в другие страны, возвращаетесь домой - это и есть доказательство тесных связей с местом постоянного проживания.
Некоторые заявители хотели бы увидеть четкую формулу: таблица зарплат, дохода, стаж работы, количество поездок. Но, такой четкой и ясной формулы нет.

О: Наличие у заявителя документов, подтверждающих его социальные, экономические и/или семейные связи с Россией, а также приглашения в виде письма от приглашающей стороны, может поспособствовать принятию решения сотрудником консульской службы. Вот некоторые примеры документов, которые помогут сотруднику консульской службы принять решение:
+ Сведения о работе, включая информацию о зарплате заявителя (в некоторых случаях также сведения о зарплате супруга/супруги).
+ Письмо от работодателя.
+ Сведения о близких родственниках (супругах, детях) в России.
+ Документы, свидетельствующие о владении собственностью.
+ Справка с места учебы заявителя (если заявитель является учащимся или студентом).
+ Документы о намеченных мероприятиях (если заявитель работает в сфере индустрии развлечений).
+ Старый паспорт, если в нём имеются визы и въездные штампы.

О: Когда кредитор по закладной (банк) становится победителем аукциона по продаже заложенного имущества несостоятельного должника, это имущество (Real Estate) переходит в его собственность (Real Estate Owned, REO).
Банк может сохранить эту недвижимость за собой и попытаться продать её, или может передать эту недвижимость Министерству жилищного строительства и городского развития США (HUD, US Department of housing and urban development), Министерству по делам ветеранов (VA, US Department of veteran affairs), Федеральной национальной ипотечной ассоциации (Fannie Mae, Federal National Mortgage Association), Федеральной корпорации жилищного ипотечного кредита (Freddie Mac, Federal home loan mortgage corporation).
В любом случае, у вас есть возможность купить эту недвижимость по очень выгодной цене, т.к. банк стремится как можно быстрее продать REO. Владение и управление домами - не их профиль (а также, ненужные банкам риски обслуживания, содержания, сохранности и прочее). Также, абсолютное большинство банков не продают свои REO непосредственно конечным покупателям или инвесторам, предпочитая работать через сертифицированных риэлторов.

О: Даже если сумма накоплений невелика и составляет, к примеру, $150,000, т.е. порядка 4,5 млн.рублей, вы уже можете рассчитывать на неплохую двухкомнатную квартиру недалеко от побережья в Лос-Анджелесе.
Уровень арендной платы за подобные квартиры сейчас составляет от $1100 до $1400. Это значит, что за минусом выплаты квартплаты (HOA), налогов, страховки, прочих отчислений, ваш ежемесячный доход будет составлять от $540 до $800. Годовая окупаемость инвестиций (ROI) будет варьироваться в диапазоне 4,2% - 6,5% и выше.

О: По данным ресурса CARS.COM на конец 2009 года:
Toyota Camry Hybrid (2010) $26,150
Toyota Prius (2010) $21,000
Toyota Sequoia (2010) $38,530 - $58,905
Honda Civic Hybrid (2009) $23,650
Audi Q7 (2010) $46,900
Lexus LX 570 (2010) $76,405
Lexus GS 450h (2009) $56,550
Land Rover Range Rover (2010) $77,675 - $93,325
Infiniti QX56 (2010) $56,050 - $59,150
Mazda CX-9 (2010) $28,635 - $34,045
Nissan Armada (2009) $37,210 - $47,860